01 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) kapsamında kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarına ilişkin 9 maddenin yürürlük tarihi 8 yıl süre ile ertelenmiştir. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin, kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde ise eski Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı düzenlenmiştir. Uygulaması ertelenen aşağıdaki hükümler ise yeni bir erteleme olmadığı takdirde 01 Temmuz 2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girecektir:

TBK MADDE 323 – KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ

01 Temmuz 2020 itibariyle kiracının, kira ilişkisini başkasına devredebilmesi için kiraya verenin yazılı rızasının alınması öngörülmüştür. Her ne kadar devir için kiraya verenin yazılı rızası zorunlu kılınmış olsa da, kiraya verenin de haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacağı belirtilmiştir. Bu durumda kiraya verenin ilgili devre rıza göstermemesi için haklı bir nedene dayanması gerekmektedir. Ayrıcadevreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle kiraya verene karşı, devralan kiracı ile birlikte müteselsil sorumlu olacaktır.

TBK MADDE 325 – KİRALANANIN SÖZLEŞMENİN BİTİMİNDEN ÖNCE GERİ VERİLMESİ

İlgili madde uyarınca, kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceği belirtilmiştir. Ancak kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının sona erecektir. Böylelikle, kiracının fesih dönemine veya sözleşme süresine uymadığı halde maddede belirtilen koşulları sağlaması durumunda, kiracıya kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulma imkânı tanınmıştır. Ayrıca kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüolacaktır.

TBK MADDE 331 – OLAĞANÜSTÜ FESİH – ÖNEMLİ SEBEPLER

Bu maddeye göre kira sözleşmesinin taraflarından her birinin, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebileceği düzenlenmiştir. Her ne kadar taraflara böyle bir serbestlik verilse de, olağanüstü feshin herhangi bir finansal sonucunun olup olmayacağı da mahkeme tarafından değerlendirilecektir. Bu kapsamda, durum ve koşullar göz önünde tutularak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçları karara bağlanacaktır.

TBK MADDE 340 – BAĞLANTILI SÖZLEŞME

İlgili madde uyarınca konut veçatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşmenin geçersiz olacağı öngörülmüştür. Bu doğrultudabağlantılı sözleşmenin geçersiz olabilmesi için;

  • Kira sözleşmesinin yapılması veya devamının, kiracının, bağlantılı sözleşme ile kiralananın doğrudan kullanımı ile ilişkili olmayan bir borç altına girmesi ve
  • Bu bağlantılı sözleşmesinin kiracının yararına olmaması gerekmektedir.

Yukarıda yazılı şartların varlığı halinde, bağlantılı sözleşme geçersiz sayılacaktır.

TBK MADDE 342 – KİRACININ GÜVENCE VERMESİ

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağı ve güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracının, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırması, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo etmesi düzenlenmiştir. Bankanın, güvenceleri geri vermesi ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararı ile mümkün olacaktır.

Aynı madde içerisinde ayrıca kiraya verenin, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemesi halinde, bankanın, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir.

TBK MADDE 343 – KİRA BEDELİ – GENEL OLARAK

İlgili madde uyarınca kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı düzenlenmiştir.Her ne kadar bu madde 01 Temmuz 2020 sonrasında uygulanacak olsa da, bu tarihten önce de uygulamada ve başkaca hukuki düzenlemelerde de kiracı aleyhine yapılan değişikliklerin kabul edilmediği durumlarla sıklıkla karşılaşılmaktadır.

TBK MADDE 344 – KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

İşbu madde kapsamında kira sözleşmesi taraflarının yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı ve bu yöntemin bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı öngörülmüştür.

Her ne kadar bu madde 01 Temmuz 2020 tarihi itibariyle uygulanacak olsa da, kira artış bedelinin, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlı tutulmasına dair hüküm7161 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde KararnamelerdeDeğişiklik Yapılmasına Dair Kanunkapsamında 18 Ocak 2019 tarihinde yayınlamıştır. Dolayısıyla kira artış bedeline ilişkin bu hükmün hâlihazırda uygulanmaktadır.

TBK 344. maddesinin üçüncü fıkrasında, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği belirtilmiştir.Her beş yıldan sonraki kira yılında bu şekilde belirlenen kira bedelinin, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebileceği öngörülmüştür.

Son olarak, kira sözleşmesinde kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı düzenlenmiştir. Ancak, TBK’nın, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesi hükmünün saklı olduğu ve beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak TBK 344. maddenin üçüncü fıkrasının uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.

TBK MADDE 346 – KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI

İlgili madde uyarınca, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği öngörülmüştür. Özellikle günümüzde birçok kira sözleşmesinde bulunan ve uyuşmazlıklara konu olan cezai şart maddesine ilişkin olarak da, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin yapılan anlaşmaların geçersiz olacağı belirtilmiştir.

TBK MADDE 354 – DAVA SEBEPLERİNİN SINIRLILIĞI

Uygulanması 8 sene ertelenen maddelerden sonuncusu olarak TBK madde 354 uyarınca, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin, kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği hüküm altına alınmıştır. Dolayısıyla, her ne kadar sözleşmede serbestisi ilkesi geçerli olsa da, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi kapsamında kiracıya kanunda öngörülen haller haricinde kiracının aleyhinde olan herhangi bir hükmün kira sözleşmesine konması mümkün olmayacaktır.

Sonuç olarak, her ne kadar halihazırda yukarıda bahsedilen hükümler ile benzer bazı uygulamalar mevcut olsa da, bu maddelerin yürürlüğe girmesi itibariyle kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kira sözleşmeleri bakımından daha kesin ve net sonuçlar ortaya çıkacaktır.

Konu ile ilgili herhangi bir sorunuz olduğu takdirde lütfen bizimle info@apakuras.com e-mail adresinden iletişime geçiniz.